テナント退去時の原状回復工事とは？軽天・ボード解体の範囲と費用

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はじめに

店舗やオフィスのテナントを退去する際には、「原状回復工事」が必要になります。入居中に設置した内装や設備を撤去し、契約で定められた状態に戻す工事ですが、どこまでの範囲を行う必要があるのか、費用はどのくらいかかるのかが分かりにくく、不安に感じる方も多いのではないでしょうか。この記事では、テナント退去時の原状回復工事について、軽天・ボード解体の範囲や費用の考え方を解説します。

原状回復工事について分かりやすく解説

原状回復工事とは？基本的な考え方

原状回復工事について分かりやすく解説

原状回復工事とは？基本的な考え方

原状回復工事とは、退去時にテナントが設置した内装・設備を撤去し、契約で定められた状態まで戻す工事のことです。一般的な賃貸借契約の原則では、「借りた時の状態に戻す」ことが基本とされていますが、実際にどこまでの範囲を戻す必要があるかは、契約書や特約の内容によって異なります。そのため、原状回復工事を行う際は、まず賃貸借契約書や特約事項を確認し、オーナー・管理会社が求めている原状回復の範囲を正確に把握することが出発点になります。

CHECK!

原状回復の範囲はどこまで？「スケルトン戻し」と「現状維持」

原状回復の範囲には、主に以下のようなパターンがあります。

POINT01

スケルトン戻し

軽天工事（LGS工事）で組んだ下地や、ボード、仕上げ材まで含めて、内装をすべて解体し、建物の躯体だけの状態に戻す方法です。入居前の状況がスケルトン物件だった場合や、契約でスケルトン戻しが定められている場合に求められます。
POINT02

一部造作を残す原状回復

居抜きとして入居した場合など、契約によっては前テナントから引き継いだ造作を一部残したまま退去できるケースもあります。ただし、入居後に自身で設置・変更した部分については、撤去や原状回復が必要になるのが一般的です。どちらのパターンに該当するかは契約内容によって異なるため、工事内容を決める前に、契約書の記載や管理会社への確認が欠かせません。

スケルトン戻しが求められる場合、軽天・ボード解体工事では以下のような範囲が対象になります。

軽天・ボード解体工事の具体的な範囲

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間仕切り壁の解体：入居中に設置した間仕切り壁の軽天下地・ボードの撤去
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天井下地の解体：天井に組んだ軽天下地や、ボード・仕上げ材の撤去
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仕上げ材の撤去：クロスや塗装などの仕上げ材、下地のボードの撤去
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付随する設備の取り外し：照明や空調の吹き出し口など、内装に付随する設備との取り合い部分の処理

解体作業では、ただ撤去するだけでなく、躯体を傷つけないよう丁寧に作業を進める必要があり、技術力が求められる工程です。

原状回復工事の費用相場の考え方

原状回復工事の費用は、坪単価を目安として語られることが多いものの、実際には以下のような要因によって金額が変動します。
費用の目安を正確に把握するためには、現地調査を踏まえた見積もりを取ることが欠かせません。概算だけで判断せず、具体的な現場条件に基づいた見積もりを依頼することをおすすめします。

Point 01

解体範囲と既存内装の造り込みの程度

スケルトン戻しか、一部造作を残すかによって、工事のボリュームが大きく変わります。間仕切りの数や、天井の形状が複雑であるほど、解体の手間が増えます。
Point 02

産業廃棄物の処分費用

解体で発生する廃材の種類や量によって、処分費用が変動します。金属系があると特に金額が上がる可能性があります。
Point 03

建物の構造・立地条件

搬出経路の制約や、夜間工事が必要かどうかによっても人件費等に影響するため費用が変わることがあります。

原状回復工事で起こりやすいトラブル

原状回復工事では、以下のようなトラブルが起こりやすい傾向があります。

■契約内容と現場の認識のズレ：契約書上の原状回復範囲と、オーナー・管理会社が実際に求める範囲に認識のズレがあると、追加の工事を求められるケースがあります。

■追加費用の発生：解体を進める中で、想定していなかった既存の不具合や、追加の造作物が見つかり、追加費用が発生することがあります。

■工期遅延によるトラブル：退去期限までに原状回復が完了しないと、オーナーとの契約上のトラブルや、賃料の追加発生につながる可能性があります。

原状回復工事をスムーズに進めるためには、以下のポイントを押さえておくことが大切です。

トラブルを防ぐためのポイント

①契約書・特約の事前確認

原状回復の範囲について、契約書の記載内容を早い段階で確認しておく。
②現地調査を踏まえた見積もり取得

概算ではなく、実際の現場条件に基づいた見積もりを依頼する。
③スケジュールに余裕を持った依頼

退去期限から逆算し、余裕を持って施工会社に相談する。
④オーナー・管理会社との事前確認

原状回復の範囲について、着工前にオーナー側の認識とすり合わせておく。

特に、軽天・ボード解体はその後の確認検査にも影響するため、経験豊富な施工会社に相談し、契約内容に沿った確実な工事を行うことが重要です。

よくある質問
FAQ

# 01

Q.原状回復工事はどのくらい前から相談すればよいですか？

A. 解体範囲や現場条件によって工期は異なりますが、退去期限から逆算して1〜2ヶ月前には相談を始めると、見積もりからスケジュール調整まで余裕を持って進められます。
# 02

Q. 原状回復工事の費用は入居時に支払った保証金から差し引かれますか？

A. 一般的には、保証金（敷金）から原状回復費用を差し引いて精算するケースが多く見られますが、契約内容によって異なります。詳細は契約書やオーナー・管理会社に確認することをおすすめします。
# 03

Q. 居抜きで入居した場合でも原状回復は必要ですか？

A. 居抜きで引き継いだ造作であっても、契約内容によってはスケルトン戻しが求められる場合があります。入居時の契約書に記載された原状回復の範囲を確認しておくことが重要です。

まとめ

テナント退去時の原状回復工事は、契約内容によって求められる範囲が異なり、軽天・ボード解体を含むスケルトン戻しが必要になるケースも多くあります。費用は解体範囲や現場条件によって変動するため、契約書の確認と現地調査を踏まえた見積もりが欠かせません。株式会社イレスビークでは、船橋市を拠点に首都圏エリアでテナント退去時の原状回復工事に対応しております。原状回復工事の範囲やお見積もりについてのご相談は、お気軽にお問い合わせください。

高品質な施工を実現するために

LGS工事・ボード施工において、私たち株式会社イレスビークの職人が持つ高度な技術と経験により高品質な空間が実現されます。LGS・ボード工事はただ単にボードを取り付ける作業にとどまらず、その後の工程や最終的に空間の仕上がりに大きく影響するものです。

　特に、内装下地工事が丁寧に施工された場合、仕上げとなるクロスや塗装の不陸やひび割れの心配も少なく、長期間にわたって安定した品質を提供することができます。

　私たち職人は、独自の工法や最新の設備を駆使し、施工のすべての段階において品質を追求し続けています。また、弊社では施工プロセスの効率化にも注力しており、無駄のない作業フローを確立。これにより、工期を短縮しながらも、品質を一切妥協することなく元請け様のご要望にお応えしています。

　施工完了後のチェックでは、再度全体を確認し、細部に至るまで丁寧に仕上げています。クライアント様からの信頼を得るために、私たち自身も常に技術を磨き続けることを使命としています。

■軽天・ボード工事の施工会社をお探しの際はぜひご相談ください。

弊社は元請け様との「信頼関係」を第一に誇りを持って内装工事に従事しています。

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対応エリア：主要エリア：東京・千葉・神奈川・埼玉 ※他エリアはご相談可

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株式会社イレスビーク

代表取締役：諸岡以可児

「現場が語るのは、積み重ねた信頼。」

株式会社イレスビークのホームページをご覧いただき、ありがとうございます。

私は内装工事（軽天工事・ボード工事）に携わり、17年以上の経験を積んでまいりました。数多くの現場で培った技術と知識を活かし、令和4年1月に株式会社イレスビークを設立しました。

内装工事は完成後には見えなくなる部分が多い仕事ですが、その品質が建物全体の仕上がりや耐久性を左右します。だからこそ、一つひとつの施工を丁寧に行い、高品質な施工とスピーディーな対応を両立することを会社の方針としています。また、二級建築施工管理技士やアスベスト調査士をはじめ、石綿作業主任者、高所作業車、職長・安全衛生責任者教育など、各種資格・技能講習を修了し、安全管理や法令遵守を徹底した施工体制を整えています。

これまでの経験で培った技術力と現場対応力を活かし、軽天工事・LGS工事・ボード工事・内装工事において、クライアント様に安心してご依頼いただけるパートナーであり続けます。これからも、一つひとつの現場を大切にし、信頼される施工会社として誠実な仕事を積み重ねてまいります。